Останнім часом широко дискутується питання про можливості «відкриття» ринку землі сільськогосподарського призначення.

Верховна рада України 9 грудня 2011 року ухвалила в першому читанні за основу законопроект № 9001-д від 7 грудня 2011 року, ініційований головою комітету з питань агарної політики та земельних відносин Г. Калетником "Про ринок землі". Парламент продовжив дію мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення до 1 січня 2013 року.

Однак думки експертів є досить різними. Очевидним є те, що питання про землю – одне з найбільш дискусійних та заполітизованих на даний час, і тому одностайності щодо того, яким повинен бути цей ринок, не варто сподіватись.

 Погляди на вирішення даної проблеми – аж до діаметрально протилежних: від формування виключно ринку оренди землі до зняття будь-яких обмежень на передачу у власність/торгівлю землями сільськогосподарського призначення. Деякі експерти відзначають, що з введенням ринку землі не слід поспішати, оскільки повноцінний такий ринок можна запускати лише після того, як запрацює механізм кадастру та будуть повністю захищені права власників земель сільськогосподарського призначення.

Проблема захисту прав власників землі є справді актуальною. Однією із таких залишається оформлення права власності. За різними підрахунками експертів, одна третина приватного сектору не оформила своє право власності, уже не говорячи про те, що є чимала категорія питань, що пов’язані із спадкуванням.

Більшість власників земель сільськогосподарського призначення знаходяться в сільських населених пунктах України, які є часто дуже обмеженими в доступі до правової допомоги та інформації. У разі певних зловживань щодо їхніх земельних ділянок через зняття мораторію на продаж вони будуть обмежені у доступі до правосуддя.

Цікавими є результати опитування Центру соціальних експертиз Інституту соціології НАНУ та Державного агентства земельних ресурсів, відповідно до яких аргументи сільського населення проти скасування мораторію на купівлю-продаж землі є наступними: «приїдуть іноземці і скуплять усю нашу землю» — так висловилися 44,2% респондентів; «бізнесмени скуплять усю нашу землю, і для місцевих жителів не буде роботи» —39,1%; «це наша земля, і нічого продавати її чужим людям» — 35,4%; «торгувати землею не можна, тому що це власність усього народу» — 28,7%; «у нас грошей немає, отже, ми її не купимо» — 23,3%; «нам пропонують надто малу ціну на землю» — 19,2%; «торгувати землею гріх» — 13,6%.[1] Такі дані свідчать про нерозуміння нового законодавства, страх перед майбутніми змінами.

Дуже поширеною є тенденція серед населення сільських територій, що саме ця чи інша земельна ділянка належить їм, натомість відсутні документи чи інші докази такої власності чи користування. За таких умов невідомо як складатиметься ситуація, коли земельна ділянка стане «предметом інтересу» інших осіб.

У «десятку» перешкод реалізації права власності експерти віднесли проблему зміни державного акту старого зразка на новий, та пов’язане із цим виготовлення так званого «кадастрового номеру земельної ділянки».[2] У державних актах старого зразка не вказаний кадастровий номер земельної ділянки, а відповідно до вимог Земельного кодексу України він обов’язково зазначається у договорах щодо відчуження земельних ділянок будь-якого призначення.

Кадастровий номер земельної ділянки — це індивідуальний цифровий код (номер) земельної ділянки, що не повторюється на всій території України, присвоюється земельній ділянці під час проведення її державної реєстрації і зберігається за нею протягом усього часу існування такої ділянки. Кадастровий номер забезпечує унікальність ідентифікації земельної ділянки. Кадастровий номер обов’язково вказується в усіх документах, що посвідчують право громадянина володіти та розпоряджатися землею: договорах, витягах, свідоцтвах, повідомленнях і довідках. Плата за присвоєння кадастрового номера земельній ділянці не стягується. У разі переходу права власності на земельну ділянку від однієї особи до іншої, виникнення інших, крім права власності, речових прав на земельну ділянку, зміни речових прав на земельну ділянку кадастровий номер не змінюється.

Водночас слід оплатити послуги ліцензованої організації з виготовлення землевпорядної документації. Ціна цих робіт визначається на договірних засадах (в середньому оформлення однієї земельної ділянки для особистого селянського господарства коштує близько 1000 грн). Крім того, досить часто територіальні органи агентства з земельних ресурсів,  а також сільські ради лобіюють «свої» землевпорядні фірми, що призводить до невиправданого завищення вартості їх послуг. Також слід врахувати те, що якщо земельна ділянка поділена, існує декілька ділянок незначного розміру навіть на одній території, оплата здійснюється щодо кожної окремо.

 Отож, для отримання державного акту нового зразка спочатку слід виготовити документацію, без якої неможливо переоформити старий акт на новий. Зокрема, необхідно замовити виготовлення  документації із землеустрою у відповідній землевпорядній організації (державній чи недержавній), яка має ліцензію на виконання таких робіт. Після укладання договору землевпорядна організація проведе топографо-геодезичні роботи, аби встановити межі земельної ділянки в натурі, виготовить технічну документацію із землеустрою й передасть її на погодження до територіального відділу держкомзему – за місцем розташування земельної ділянки.

З одного боку, держава задекларувала, що державні акти на землю старого зразка залишаються чинними та посвідчують право власності громадян на землю. Ніхто не може бути примусово позбавлений права власності на землю на цій підставі. З іншого боку, обмеження для таких власників суттєве – неможливість продажу (дарування) земельної ділянки, на яку видано державний акт, до переоформлення акту на  новий зразок із зазначенням кадастрового номеру.  При знятті мораторію і не вирішенні технічних і фінансових питань виготовлення актів «скористатись» навряд чи вдасться сільському населенню, навіть при продажі один одному. Для цього потрібні значні кошти, які у них відсутні.

Необхідність отримання акту нового зразка дуже часто виникає і при оформленні спадкоємцями свідоцтва про право на спадщину. Багато нотаріусів при видачі свідоцтва про право на спадщину вимагають акт нового зразка із кадастровим номером. Після втрати можливості оформити документи щодо спадкування у нотаріуса, такі громадяни будуть змушені у судовому порядку доводити своє право власності. Нотаріуси громадян спрямовують звертатись до фірм, які готують документацію для оформлення акта нового зразка, іти на вимушені значні фінансові витрати. 25.03.2010 року Міністерство юстиції у листі №31-32/69 надало роз’яснення, що відсутність кадастрового номера не може бути підставою для відмови у видачі свідоцтва про право на спадщину. Однак можуть скористатись цим тільки юридично обізнані та поінформовані громадяни, в тому числі щодо порядку оскарження незаконних дій та рішень органів влади, що є проблемним для сільських територій.

Окрім того, досі не створено єдину систему державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Великі сподівання, які покладались на нову редакцію Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», після практичного впровадження та адміністративної реформи, не справдились.

При  реалізації права на земельну ділянку виникають чимало інших проблем, які потребують правового супроводу чи медіації, роз’яснення чинних норм, наприклад, питання погодження меж земельної ділянки із власниками сусідніх ділянок, усунення перешкод реалізації правомочностей власника.

Однією із найпоширеніших штучно створених перешкод є помилки у документації, яка виготовлялась ще у радянські часи. Класичний приклад для України – це помилки, пов’язані із написанням прізвищ, імен, по батькові громадян у різних варіантах перекладу із російської на українську, чи навпаки, у документації 90-х років. У одній із справ, яку супроводжує громадська правозахисна приймальня Центру громадської адвокатури, у результаті перекладу російського «и» на українське «і» орган реєстрації вважає, що це є різні особи і власники, таким чином, слід звертатись до суду про визнання права власності.

Чималу категорію становлять справи про паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям.

Ефективність захисту будь-якого порушеного права залежить наявності судових та позасудових механізмів такого захисту. Очевидним і визнаним фактом на сьогодні є те, що судова система Україні не працює ефективно. Недотримання строків розгляду справи значною мірою перевищує розумні строки розгляду справи, що впливає на ефективність та актуальність захисту.

Категорія судових справ щодо захисту права власності є найчисельнішою. В єдиному державному реєстрі судових рішень міститься понад 420 000 рішень судів, в яких йдеться про порушення права власності (з них понад 180 000 – це рішення, ухвалені протягом 2010-2011 рр., тобто менш як за півтора роки в єдиний державний реєстр судових рішень було внесено близько 200 тисяч справ, пов’язаних з різними порушеннями права власності). І це далеко не повна статистика, оскільки лише частина рішень суду вноситься до реєстру. Аналізуючи показники 2010-2011 рр. (понад 180 000 справ), варто відзначити, що майже 115 000 справ стосувалися визнання права власності, 49000 – порушення права власності при спадкуванні, 16000 – усунення перешкод в користуванні майном, 3600 – витребування майна з чужого незаконного володіння.

Визнаним Європейським Судом фактом є те, що Україна не справляється з узятими на себе зобов’язаннями щодо гарантування примусового виконання рішення судів. Це спричиняє неможливість володіння, користування або розпорядження своїм майном навіть після рішення суду на свою користь. Закон України «Про виконавче провадження» (викладений в новій редакції) повинен сприяти виконанню рішень судів у всіх категоріях справ. Суд виконує свою роль щодо захисту права власності, натомість держава в подальшому не забезпечує виконання рішень судів, що зумовлює продовження порушення права власності всупереч рішенням судів.

«Юрій Миколайович Іванов проти України» до початку минулого року, згодом продовжено до липня 2011 року. Спроби змінити ситуацію завершились обмеженням прав на соціальні виплати громадян (проекти Законів України №7562 «Про гарантії держави щодо виконання рішень суду», № 9127 «Про гарантії держави щодо виконання судових рішень»). Здебільшого вони були спрямовані на розробку механізмів виконання судових рішень, відповідачем у яких є держава у зв’язку із заборгованістю по рішеннях щодо соціальних виплат.

Окрім того, в аспекті доступу до правосуддя варто врахувати компонент правової допомоги та інформування. Система безоплатної правової допомоги, яка б забезпечувалась державою, починає тільки формуватись, що стало можливим через прийняття Закону України «Про безоплатну правову допомогу». Однак поки що рано говорити про можливість доступності діяльності центрів правової допомоги для сільського населення.

Таким чином, у цій сфері захисту прав власників земель сільськогосподарського призначення залишається чимало викликів до зняття мораторію, в тому числі не обійтись «реформами» у одній сфері земельних відносин, багато із них  пов’язані із загальними питаннями захисту права власності, ефективності роботи судової системи, виконання рішень, правової допомоги.

Коваль Оксана, експерт Центру громадської адвокатури

  Версія для друку

  Лінк на e-mail