В сучасних умовах особливої актуальності набувають проблеми самочинного будівництва будівель та споруд. Взагалі самочинне будівництво є одним з тих протиправних явищ, яке з одного боку, порушує вимоги планування, забудови і розвитку територій, а з другого – негативно впливає, на утвердження правопорядку у сфері сучасних земельних відносин, сприяє створенню певних передумов для функціонування тіньового ринку нерухомості. В певних випадках при здійсненні самочинного будівництва на самовільно зайнятих земельних ділянках воно може не тільки порушувати права на землю громадян, юридичних осіб, держави, територіальних громад, а й завдавати шкоди навколишньому природному середовищу в цілому і землі як складовій довкілля зокрема.

В Україні практика самочинного будівництва є досить широкою та розповсюдженою. Незважаючи на досить велику кількість законів та підзаконних нормативних актів що регулюють сферу містобудування в Україні, громадяни віддають перевагу самочинному будівництву, перш за все тому, що вважають процедуру узаконення та легалізації такої самочинної забудови більш простішою ніж отримання всіх дозволів та погоджень для будівництва.

Так, Цивільний кодекс України вперше передбачає узаконення самочинного будівництва в судовому порядку, а саме ч.3 ст.376 ЦК України зазначає, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, ще не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже забудоване нерухоме майно. Якщо власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила самочинне будівництво, або за її рахунок.

На відміну від норми ст.105 ЦК УРСР 1963 року, згідно з якою у випадку самочинного будівництва об’єкт за позовом місцевої ради міг бути переданий на її баланс, норма ст.376 ЦК України встановлює інше правило. Будь-який власник земельної ділянки (не тільки місцева рада, а й фізичні та юридичні особи) або користувач земельної ділянки може звернутися до суду з вимогою про визнання за ним права власності на самочинно збудований об’єкт, якщо це не порушує права інших осіб. Його безпечність має бути підтверджена висновками санітарного, пожежного, архітектурного нагляду.

Отже, дана стаття закріплює широке коло можливостей для узаконення самочинно побудованих об’єктів. Необхідними умовами такого узаконення є: відведення для цієї мети в установленому порядку самочинному забудовнику земельної ділянки; відсутність заперечень з боку власника (користувача) земельної ділянки; відсутність порушення в результаті самочинної забудови прав інших осіб.

Крім того, вирішити питання узаконення самочинного будівництва можна шляхом звернення до органів місцевого самоврядування.

Так, для прикладу, у місті Львові для вирішення питання про самочинне будівництво Львівською міською радою Рішенням № 406 від 06.05.2005 року затверджено Положення про порядок врегулювання питань самочинного будівництва у м.Львові. Згідно даного Положення як санкція до особи, яка здійснила самочинне будівництво може застосовуватись адміністративне стягнення, яке може бути накладено не пізніше як через 2 міс. з дня його виявлення. Також в Положенні прописана процедура узаконення самочинного будівництва. Для усунення самочинно здійсненого будівництва особа повинна звернутися у виконавчий орган міської ради з заявою та подати необхідні документи у встановленому порядку для одержання дозволу.

Фізична особа, яка здійснює (здійснила) самочинне будівництво, повинна подати такі документи: заяву з клопотанням про погодження самочинного будівництва, копію постанови (постанов) по справі (справах) про адміністративне правопорушення, викопіювання з генплану міста земельної ділянки, на якій виявлено самочинне будівництво, з нанесеними "червоними" лініями, видане технічним бюро управління архітектури і містобудування, проектну документацію на відповідність будівельним нормам здійсненого (здійснюваного) самочинного будівництва, розроблену через ліцензовану проектну організацію, попередні висновки управління архітектури і містобудування, погоджені із заступником міського голови з питань містобудування та землеустрою по об’єктах нового будівництва, яке здійснюється юридичними особами, про можливість (умови) експлуатації проведеного, або про можливість (умови) закінчення здійснюваного самочинного будівництва, за наявності - документ, що посвідчує право власності основного об'єкта, споруди, майна (у випадках виконання будівельних робіт з його розширення, реконструкції, капітального ремонту, реставрації) та документ на право користування земельною ділянкою (державний акт на право власності на землю, чи право постійного користування земельною ділянкою, договір оренди).

Також можуть додаватися інші документи та матеріали в залежності від здійсненого виду будівництва.

За результатами огляду будівництва на місці і розгляду наявних документів міжвідомча комісія при районній адміністрації або управління архітектури і містобудування у 15-денний термін дає технічний висновок про відповідність або невідповідність архітектурно-будівельним, протипожежним і санітарним нормативним вимогам самочинного будівництва, встановлює наявність істотного відхилення від проекту, рекомендації щодо технічної можливості продовження будівництва, або експлуатації споруди, або перебудови, або зносу.

 За наявності позитивних висновків, документів і матеріалів та Договору „Про погодження самочинного будівництва”, що укладається особою-порушником з міською радою або райадміністрацією, а також якщо до цільового фонду розвитку соціальної інфраструктури міської ради внесено відповідні кошти (для фізичних осіб – у розмірі 10% оціночної вартості споруди в діючих цінах, з врахуванням її фізичного зносу) районна адміністрація або виконавчий комітет Львівської міської ради приймає рішення про погодження самочинного будівництва.

Отже, теоретично відповідно до законодавства та положень виглядає так, ніби процедура узаконення самочинного будівництва є досить простою, та вимагає менше грошей та зусиль, ніж процедура отримання дозволу на будівництво, чи перепланування.

Однак, на практиці все виглядає не так позитивно, як здається. Громадяни при узаконенні самобуду стикаються з різноманітними проблемами, як на рівні адміністрації так і на рівні судів. Однією з найпоширеніших проблем є згода сусідів при узаконенні самочинного будівництва. Так, наприклад, особа, у зв’язку з складними житловими проблемами та неможливістю міської ради покращити його житлові умови здійснила самочинне будівництво, яким розширила площу своєї квартири шляхом будівництва на консолях додаткової до існуючої будівлі, в межах єдиного комплексу, яке привело до збільшення загальної площі квартири, що дало можливість розмістити підсобні приміщення з метою приведення квартири до норм встановлених Державними будівельними нормами України. Особа виробила технічну документацію на будівлю, зібрала всі дозволи та погодження і звернулася до міжвідомчої комісії з проханням надати йому дозвіл на узаконення. На особистому прийомі їй пояснили, що адміністрація не має жодних застережень в наданні дозволу на узаконення, однак на підставі рішення Конституційного Суду України запропонували їй подати згоду сусідки, і лише за цих умов можна буде отримати дозвіл.

Однак, через особисту неприязнь та постійні конфлікти з сусідкою особа не може отримати такого дозволу. Крім того, сусідка не пояснює своєї причини у відмові в наданні згоди, жодних об’єктивних причин крім особистої неприязні у неї немає. В даному випадку особа звернулася до суду про визнання згоди сусідки необґрунтованою, хоча, на нашу думку, таке питання, якщо відмова є дійсно необґрунтованою, могло б вирішуватися на рівні органів місцевого самоврядування.

Також, як свідчить практика, вітчизняні суди не задовольняють зустрічні позови громадян про узаконення самочинного будівництва у випадках, якщо першим до суду звернувся орган влади з позовом про демонтаж самочинного будівництва.

Варто звернути увагу на те, що до узаконення самочинно збудованого об’єкта право власності на нього не виникає, тобто будівля відсутня як об’єкт права, її не можна продати, подарувати, отримати у спадщину. Тобто самого факту будівництва будинку (створення майна) не достатньо для того, щоб отримати право власності на нього. Юридично такого будинку не існує. Саме тому громадяни мають значний інтерес узаконити те, що збудували без відповідних дозволів та погоджень. Водночас не завжди органи місцевого самоврядування в ідентичних випадках приймають однакові рішення: інколи дозволяють узаконити, інколи – ні.

Статистика свідчить, що судових справ, пов’язаних із самочинним будівництвом, є досить багато. Одні з них стосуються узаконення таких будівель, інші навпаки – за позовами органів місцевого самоврядування або органів держархбудконтролю про знесення самочинно збудованих будівель та споруд. Але все це свідчить про те, що громадяни, незважаючи на розуміння того, що вони порушують вимоги закону щодо здійснення будівництва без дозволів та (або) без проектної документації, все одно продовжують це робити. Мотиви цього є зрозумілими – на даний час існує занадто складна процедура отримання дозволу на будівництво, більше того, пересічному громадянину досить складно зрозуміти її, зібрати всі необхідні документи тощо. Якщо виконувати вимоги закону – це може зайняти біля року часу, а може й більше. Слід також зважати на витрати часу та коштів, що необхідні для виготовлення всіх необхідних документів. Тому простіше збудувати будинок, здійснити добудову, зробити перепланування тощо, а далі хай твориться «воля Божа» - дізнаються уповноважені органи влади про порушення, лишень тоді будемо думати, що можна зробити, а не дізнаються – то хай так все й лишається. Водночас проблеми можуть виникнути вже на стадії спадкування майна, наприклад спадкоємець хоче успадкувати будинок, а під час прийняття спадщини виявляється, що він збудований незаконно, а документів на нього немає. Хоча трапляються і інші ситуації – коли у самочинно збудованому будинку (суттєвій добудові до невеликого старого дому) живуть і змінюються цілі покоління (дід, баба, їх діти, потім внуки тощо), і ніколи не виникає питання щодо законності існування такого об’єкту.

Отже, як бачимо вивчення проблем, пов’язаних із самочинним будівництвом, а також судової практики з цієї категорії справ, дає підстави вважати, що на даний час немає уніфікованого правового регулювання відносин у цій сфері, і як наслідок – відсутність єдиного підходу у правозастосовній практиці.

Оксана Коваль,

Центр громадської адвокатури

  Версія для друку

  Лінк на e-mail