Проте, чи справді вищезазначені норми Конституції України діють на практиці, чи бувають винятки з правила про примусове відчуження майна, що належить особі на праві приватної власності, лише у випадках, коли існує суспільна необхідність?

До грудня 2009 року ці відносини, крім норм Конституції України, були врегульовані кількома статтями у Цивільному кодексі України та Земельному кодексі України.

Проте у грудні 2009 року набув чинності Закон України «Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності». Тобто замість двох статей, які містилися у Цивільному кодексі України, було прийнято окремий закон, який фактично змінив правила гри щодо викупу земельних ділянок та нерухомого майна, що на них розміщені для суспільних потреб. Варто відзначити, що вищезазначений закон не зовсім відповідає інтересам громадян, але значною мірою відповідає інтересам громади, оскільки суспільний інтерес в ньому переважає, що проявляється у значному спрощенні процедури викупу майна громадян.

У законі міститься поняття «суспільної необхідності», основною ознакою якої є загальнодержавний інтерес або інтерес територіальної громади, який переважає над інтересом приватної особи.

За загальним правилом примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності здійснюється за умови надання її власнику відповідно іншої рівноцінної земельної ділянки, якщо інше не погоджено з власником відчужуваної земельної ділянки. А примусове відчуження житлового будинку у зв’язку з викупом або примусовим відчуженням земельної ділянки здійснюється за умови надання його власнику у власність іншого благоустроєного житлового будинку відповідно.

Також власник земельної ділянки або будівлі має право отримати попереднє і повне відшкодування вартості відповідно належної йому земельної ділянки або будівлі. Викупна ціна, тобто сума, яку отримує власник, повинна включати вартість земельної ділянки, житлового будинку, інших будівель, споруд, багаторічних насаджень, що на ній розміщені, з урахуванням збитків, завданих власнику внаслідок викупу земельної ділянки, у тому числі збитків, що будуть завдані власнику у зв’язку з достроковим припиненням його зобов’язань перед третіми особами, зокрема упущена вигода, у повному обсязі (наприклад, якщо було укладено договір оренди, який у зв’язку з примусовим викупом доводиться розірвати).

У разі надання власнику іншої земельної ділянки замість відчуженої у викупну ціну включається вартість виготовлення документації із землеустрою, розроблення якої необхідне для отримання у власність такої земельної ділянки, а також витрати, пов’язані з державною реєстрацією прав на неї. Проте, на нашу думку, це законодавче положення може залишитися фікцією, оскільки виготовленням документації, зазвичай займаються приватні ліцензійні установи, вартість послуг яких переважно не є низькою, а це відповідно немалі витрати для органу влади, який приймає рішення про викуп певної земельної ділянки.  

Вартість земельної ділянки, що відчужується або передається у власність замість відчуженої, визначається за договором на підставі її експертної грошової оцінки, проведеної відповідно до закону. Суб’єкти оціночної діяльності для проведення такої оцінки визначаються органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування, а вартість надання послуг з експертної грошової оцінки сплачується за рахунок коштів відповідних бюджетів. Проте у разі якщо власник виступає проти відчуження свого нерухомого майна за оцінкою, проведеною суб’єктом оціночної діяльності, визначеним органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування, він може залучити іншого суб’єкта оціночної діяльності для визначення вартості нерухомого майна. У цьому разі витрати на виконання таких послуг несе власник майна. Однак, знову ж таки, власник може виявитися правим – експертна оцінка, проведена обраним ним суб’єктом оціночної діяльності, може виявитися суттєво вища, бо при цьому повинні братися до уваги реальні ринкові ціни, а не мінімальна вартість, нижче якої продаж заборонено. А саме таку ціну, як свідчить практика, пропонує орган влади власнику для викупу.

Тому варто покладати витрати на виконання оціночних послуг на орган влади, якщо буде встановлено, що викупна ціна, визначена суб’єктом оціночної діяльності, обраним власником, є справедливою компенсацією вартості майна, на відміну від тієї ціни, яка була визначена суб’єктом оціночної діяльності, визначеним органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування. Проте цього в законі немає, тому треба доповнювати закон положенням вищезазначеного змісту. Крім того, у разі виникнення спору – таке рішення може також прийняти суд. Саме такий підхід видається найбільш правильним за даних обставин.

Варто також відзначити, що в законі визначено вичерпний перелік об’єктів, задля будівництва (створення) яких допускається примусовий викуп у власників земельних ділянок та інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені. Зокрема, до цих об’єктів належать об'єкти національної безпеки і оборони; лінійні об'єкти та об'єкти транспортної і енергетичної інфраструктури (дороги, мости, естакади, магістральні трубопроводи, лінії електропередач, аеропорти, нафтові і газові термінали, електростанції) та об'єкти, необхідних для їх експлуатації; об'єкти, пов'язані із видобуванням корисних копалин загальнодержавного значення; об'єкти природно-заповідного фонду; кладовища.

Слід звернути увагу на те, що примусове відчуження земельної ділянки, інших об'єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, допускається, лише за рішенням суду і як виняток, з мотивів суспільної необхідності лише в разі, якщо будівництво зазначених вище об'єктів передбачається здійснити із застосуванням оптимального варіанта з урахуванням економічних, технологічних, соціальних, екологічних та інших чинників.

Проте, як свідчить практика, трапляються ряд порушень права власності громадян, у яких вилучають земельні ділянки для суспільних потреб. Наприклад, Кабінетом Міністрів України було прийнято рішення про викуп гаражів у їх власників, проте питання викупу землі, на яких були розташовані ці гаражі, навіть не розглядалося. Фактично громадяни отримали компенсацію за споруди, які належали їм на праві приватної власності, проте не отримали компенсації вартості належних їм земельних ділянок. Натомість закон стоїть на боці власників, а саме - у разі якщо власник земельної ділянки, що підлягає примусовому відчуженню з мотивів суспільної необхідності, є власником житлового будинку, інших будівель, споруд, багаторічних насаджень, що на ній розміщені, вимога про примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності розглядається разом із вимогою про припинення права власності на такі об'єкти (ч.3 ст.351 Цивільного кодексу України). Всупереч вищезазначеним вимогам закону відбувається порушення прав власників, які їм в подальшому доводиться захищати в судовому порядку. Наприклад, одна з таких справ зараз перебуває на розгляді в суді, і громадянин-позивач в цій справі доводить свою правоту, маючи на руках державний акт про право приватної власності на землю, але вже не маючи фактично права володіння самою земельною ділянкою, яка на даний час перетворилася на землі аеропорту.

Проте проблема полягає дещо в іншому. Так, у вищезазначеній справі громадянин (вже колишній власник землі) захистить своє порушене право в судовому порядку, і суд повинен стати на його захист. Проте це лише одна з нечисельних спроб захистити своє право власності. Загалом громадяни навіть не намагаються захистити те, що їм належать, і не борються за свої права. Питання – чому? Чому власники не боронять своє? Якщо б така ситуація трапилася закордоном, наприклад, в країнах ЄС чи США, то, можна впевнено стверджувати, це була би дуже гучна справа – влада позбавляє права власності або примусово викупляє майно не за ринковими цінами, або викупляє менші площі землі, порівняно з тими, які належать власникам. Та, зрештою, і влада закордоном собі такого не дозволила би. Натомість в Україні ситуація зовсім інша. Пересічна людина, зазвичай, є пасивною щодо захисту своїх прав, щодо реалізації своїх прав. Громадяни нерідко є пасивними і не хочуть зробити хоч щось, щоб права, які надані їм законом, залишалися не лише на папері. Пасивність можна пояснити незнанням закону, незнанням своїх прав, незнанням процесуальної процедури захисту прав тощо. Проте невіра у перемогу є більш суттєвим чинником. У громадян переважно відсутня надія на позитивний результат вирішення справи, пов’язаної із захистом права власності загалом і з захистом права власності у разі вилучення майна для суспільних потреб зокрема. Така невіра у власні сили інколи пов’язана із спробами реалізації чи захисту інших прав, в процесі чого громадяни мали певні труднощі і не могли їх подолати з певних суб’єктивних чи об’єктивних причин. Тому треба брати приклад з тих громадян-власників, які знаходять і сили, і бажання боротися за належне їм право власності та вимагати від держави його захисту. Водночас крім пасивності громадян слід виділити і неактивність засобів масової інформації у висвітленні вищезазначених проблем. Поодинокі журналістські розслідування не можуть вплинути на вирішення проблем, пов’язаних з порушенням права власності. Саме тому представники ЗМІ теж повинні більш активно висвітлювати дану проблему, зосереджувати на ній увагу громадськості.

Безумовно, закон України «Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» - потрібний. Проте його виконання повинно відбуватися на принципах розумності, добросовісності та справедливості по відношенню до пересічних власників, зокрема, не слід придумувати суспільну необхідність там, де її немає, або не слід спочатку позбавити власника належного йому майна, а потім у разі, якщо цей вже колишній власник проявлятиме активність щодо захисту свого порушеного права, компенсувати йому вартість втраченого (іноді повною мірою, іноді - ні). Це неповага до права власності, і цю неповагу слід долати.

Захищати своє право власності треба, хай це навіть буде досить тривалий процес і можливо, недешевий. Однак в Україні слід утверджувати повагу до права власності та виробляти нетерпимість до його порушення, а це, у свою чергу стане запорукою зміцнення громадянського суспільства.